上市一周年！首批公募REITs迎来百亿解禁潮

2021年诞生的首批REITs产品迎来了第一波解禁潮，解禁市值突破100亿元。

6月21日，华安、博时、东吴、郭芙、浙商证券、CICC、平安首批上市的9只公募REITs迎来限售股解禁。对于这些公募REITs，解禁后流通份额将翻倍。

面对解禁，REITs今日表现相对平稳。业内人士表示，如果短期价格下跌可能会带来一定的配置机会。对于投资者而言，应更加关注REITs的经营状况，利用IRR等指标分析投资性价比。

首批公募REITs迎来解禁潮

随着解禁的到来，华安基金、东吴基金、AVIC基金等9家基金公司相继发布关于解除REITs公募产品股份限售的公告。

据华泰证券统计，9只公募REITs的平均解禁份额为总份额的33.9%，超过当前平均流通份额32.4%。解禁将使这9只公募REITs的流通股增加一倍以上。

具体来看，AVIC首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏源产业REIT、华安张江光大REIT的解禁份额均小于当前流通份额，占比40%-80%；首富水REIT、博时蛇口生产园区REIT、宏图盐田港REIT的解禁份额接近或等于当前流通份额，占比90%-110%；广州平安广和REIT和金钟普洛斯REIT的解禁份额超过当前流通份额，占比130%-190%。

二级市场价格承压

首次解禁公募REITs对市场流动性有多大影响？

鉴于第一批解禁前，市场上公募REITs份额供给较低，保险、理财等资金无法充分配置。在供需失衡的情况下，流通中的公募REITs出现超额溢价，部分REITs涨幅较大。

最近REITs价格有所回落，但平均溢价仍在20%以上。如果市场发行量再次翻倍供给，部分溢价过高、估值偏差较大的REITs可能会出现价格回撤的压力，从而带动整个REITs二级市场承压。

私募基金Paipai.com的财富管理合伙人荣浩则更为谨慎。他表示，解禁后的溢价率会有一个回归合理估值的过程。但战略投资者的减仓方案可能不同，如果形成共振会造成短期抛售压力；看重长期回报的机构短期内建仓机会不大，要等到估值溢价回归合理水平。目前平均溢价率20%。前期市场已经释放了一些估值风险，部分仍然偏高。“有收益权的REITs长期更偏向于债务，适合追求确定性回报的基金。解禁后估值会进入合理区间，相信保险资金会适时介入。”

限购解禁带来的变化是REITs产品减少，从而影响二级市场价格。CICC认为，解禁后，部分限售投资者出于获利回吐和净值管理的目的，可能会选择减持。前期利润较高的项目更容易被减持，投资者应注意解禁后流通份额增加带来的价格下跌风险。

上市一周年稳健经营

目前看来，上市的基础资产资质优良，近一年经营稳定，信息披露规范。首批9只REITs已于2021年全部分红，二级市场收益良好。同时，REITs规则体系和制度建设逐步完善，配套规则基本覆盖业务全流程，募集规则正式落地，REITs市场有望加速扩容。

博商蛇口工业园REIT基金经理胡海斌表示，目前发行的REIT在发行和认购阶段都出现了超额认购，这说明投资者认可REIT的投资价值，市场供不应求。

东吴基金REITs总部副总经理李俊认为，REITs的市场表现得到了越来越多投资者的认可，投资主体以机构投资者为主，投资者类型越来越多。以保险为代表的长期资本加速进入，成为投资市场的主力军；证券公司、资产管理公司、银行及其理财子公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等金融机构全部进入市场。除自营基金外，符合条件的金融机构在合规的前提下，专门为投资类REITs定制产品；专业投资人也越来越热情，投资比例也在快速增加。

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